No dia 12/03/2025, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema Repetitivo 1.158 e reconheceu que o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não é responsável tributário do IPTU.
A alienação fiduciária é negócio jurídico no qual o devedor fiduciante, com o objetivo de garantir obrigação própria ou de terceiros, transfere a propriedade resolúvel da coisa imóvel ao credor fiduciário.
No caso julgado, em que litigava o Município de São Paulo e o Itaú Unibanco S.A., o STJ reconheceu que o Código Tributário Nacional (CTN) através de seu art. 34 prevê como contribuinte do IPTU o “proprietário do imóvel, o detentor de seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título”.
Na condição de credor fiduciário, não há o elemento essencial para caracterizá-lo como contribuinte ou responsável tributário: o animus domini, a intenção de ser dono da coisa. Ou seja, no negócio jurídico discutido, o credor fiduciário apenas possui a posse indireta do imóvel como garantia do financiamento, sendo que no caso do inadimplemento do devedor o imóvel será levado a leilão, revertendo em seu favor apenas o montante correspondente à dívida financiada.
Além do mais, com Lei n. 14.620, de 13 de julho de 2023, que acrescentou o § 2º ao art. 23 da Lei n. 9.514/97, ficou expresso que caberá ao devedor fiduciante a obrigação de arcar com os custos do IPTU incidente sobre o bem:
Art. 23 – § 2º Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
Vale destacar que usando o mesmo entendimento, o STJ reconheceu que o credor fiduciário também deve ser responsável pelo pagamento das taxas condominiais, podendo haver a penhora do imóvel para que os valores sejam quitados (Recurso Especial 1.929.926).
Nossa equipe tributária fica à disposição para maiores esclarecimentos.
Por: Vitória Fornerolli Wisniewski
